Приобретение жилья по альтернативным сделкам
Постановка проблемы
Наиболее рискованными из всех операций с жильем на вторичном рынке
можно признать сделки с участием несовершеннолетних и лиц, состоящих
под опекой и попечительством; сделки с участием собственников,
находящихся в местах лишения свободы или за границей; сделки с участием
юридических лиц; договоры ренты и многоступенчатые сделки с двумя и
более альтернативами (альтернативные сделки).
Важной особенностью альтернативной сделки является то, что, несмотря на
очевидную взаимосвязь всех входящих в нее сделок, на практике
оформляются они отдельными договорами купли-продажи. Понятно, что
заключаться они должны одновременно, и незаключенность или
недействительность одного из договоров купли-продажи для восстановления
справедливости должна была бы приводить к незаключенности или
недействительности остальных сделок в цепочке. Однако это не так.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –
ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за
исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и
недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки
каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а
в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его
стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки
не предусмотрены законом.
Недействительность договора закон связывает с пороками «внутри» этого
отдельно взятого договора. Таким образом, недействительность договора
купли-продажи в составе альтернативной сделки влечет обязанность его
сторон вернуть все полученное по этому договору, и не является
основанием недействительности других договоров купли-продажи.
Пункт 2 статьи 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого
дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной
регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Следовательно, до момента государственной регистрации договора
купли-продажи, его, как обязательства, в силу которого продавец обязан
передать жилую недвижимость, а покупатель – уплатить деньги, не
существует.
Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним предусмотрены статьей 20 Федерального закона
от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Перечень
оснований является исчерпывающим и не препятствует регистрирующему
органу отказать в государственной регистрации одного договора и
одновременно произвести регистрацию остальных договоров в составе
альтернативной сделки.
Именно оформление отдельными договорами альтернативных сделок являет собой серьезный риск для всех участников этих сделок.
Представим, что в альтернативной сделке гражданин К. заключил два
договора купли-продажи: на покупку квартиры с гражданином Р. и на
продажу своей квартиры с гражданкой М. Если договор на продажу квартиры
был зарегистрирован, а договор на покупку квартиры нет (например, Р.
подал заявление о приостановлении государственной регистрации), то К.
остается без «крыши над головой» и, весьма возможно, без денег за свою
квартиру.
В этой ситуации выбор способов защиты прав гражданина К., мягко говоря,
невелик. Он может потребовать расторжения договора на продажу квартиры,
заключенного с М., но при этом огромной проблемой будет доказать факт
существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК
РФ). Об одностороннем отказе от договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ)
даже не приходится говорить, поскольку такое условие по очевидным
причинам никогда не включается в договор купли-продажи жилого помещения.
В пункте 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая
государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из
сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о регистрации сделки. В соответствии с пунктом
3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от
государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о
государственной регистрации перехода права собственности.
Единственно верным вариантом защиты прав К. будет предъявление в суд
требования к Р. о государственной регистрации сделки и перехода права
собственности на квартиру. Но и этот вариант не всегда применим.
Например, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации
договора между Р. и К. на покупку квартиры по тому основанию, что
договор по содержанию не соответствуют требованиям действующего
законодательства (статья 20 Закона № 122-ФЗ). Если гражданин Р.
откажется вновь подписать и подать на государственную регистрацию
исправленный договор купли-продажи, то К. попадет в тупиковую ситуацию,
когда он уже не сможет сослаться на статьи 165 и 551 ГК РФ.
Рекомендации
Следует признать, что единственным решением задачи обеспечения
интересов участников альтернативной сделки может стать заключение
одного многостороннего договора вместо цепочки договоров купли-продажи.
Несложные альтернативные сделки, фактически представляющие собой мену,
лучше сразу оформлять путем заключения договора мены. Оформление
договора мены обойдется дешевле, особенно когда он удостоверяется
нотариально. В этом случае тариф за совершение нотариального действия
взимается только один раз от стоимости более дорогой квартиры. И если
сделка будет признана недействительной, то по решению суда стороны
возвращаются в первоначальное положение, т.е. получают прежнее жилье.
При необоснованном уклонении одной из сторон договора купли-продажи
квартиры от его государственной регистрации, как правило, всегда можно
требовать в судебном порядке принять решение о государственной
регистрации договора и перехода права собственности на квартиру.
Вообще же, известную трудность в рассматриваемом вопросе представляет
то, что, поскольку понятие «альтернативная сделка» является
собирательным и может означать различные схемы от простых, до
многоступенчатых, то невозможно дать стандартный набор рекомендаций по
защите интересов участников сделки. В каждом случае нужно изучать всю
цепочку сделок с целью определить оптимальные способы защиты прав
потерпевшей стороны.
Адвокат Московской областной коллегии адвокатов «Правовая защита» Маковеев Сергей Иванович.
Источник: http://forumyuristov.ru/showthread.php?t=17965 |
| Категория: Жилищное право | Добавил: Administrator (22.01.2009)
| Автор: Маковеев Сергей Иванович
|
| Просмотров: 531
|
|
